IVA del 10 % en reformas de vivienda: requisitos y el cambio de diciembre de 2026
Lo hace Software de Oficios · Comprobado el 13 de noviembre de 2026 · Cómo lo hacemos · Fuente: Ley del IVA, art. 91 (BOE), Real Decreto-ley 29/2026 (BOE)
La respuesta corta
Una reforma de vivienda va al IVA del 10 % si se cumplen tres cosas (Ley del IVA, art. 91.Uno.2.10.º): el cliente es un particular que la usa para él o una comunidad de propietarios; la vivienda se terminó hace más de dos años; y el coste del material que pones no pasa del 40 % de la base. Desde el 1 de diciembre de 2026 entran también los pisos alquilados como vivienda habitual, y el 10 % solo vale si te pagan sin efectivo (tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta). Si falla algo, 21 %.
Los requisitos
¿Qué requisitos tiene el IVA del 10 % en una reforma?
| Requisito | Hasta el 30-11-2026 | Desde el 1-12-2026 |
|---|---|---|
| Quién es el cliente (letra a) | Particular que usa la vivienda para él, o comunidad de propietarios | Lo mismo, y además viviendas alquiladas como vivienda habitual, sea quien sea el casero |
| Cómo te paga (letra a) | Sin condición en este apartado | Tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta; en efectivo, 21 % |
| Antigüedad (letra b) | La construcción o rehabilitación de la vivienda terminó al menos dos años antes de empezar la obra | |
| Material (letra c) | No aportas material o su coste no pasa del 40 % de la base imponible de la obra | |
| Tipo de obra | Renovación y reparación de edificios o partes destinados a vivienda | |
Ley 37/1992 del IVA, art. 91.Uno.2.10.º (texto consolidado del BOE), en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, art. 7.3, con efectos del 1 de diciembre de 2026 y convalidado por el Congreso (BOE de 13 de noviembre de 2026). Leído el 13 de noviembre de 2026.
Test para tu factura
¿Qué IVA pongo en la factura de esta reforma?
Orientativo: aplica la letra de la ley a tus respuestas. En un caso dudoso, consulta a tu gestoría o a la Agencia Tributaria.
La regla del 40 %
¿Cómo se calcula el 40 % de materiales?
La ley compara el coste del material que aportas con la base imponible de toda la obra, que es mano de obra más material, sin IVA.
- Suma la baseLo que cobras de mano de obra más lo que cobras de material.
- Mira el coste del materialLa ley habla de su «coste», no de lo que lo cobras: con margen, el coste es menor que lo facturado.
- DivideCoste del material entre la base. Hasta el 40 %, 10 %; si pasa, toda la obra al 21 %.
Preguntas
Preguntas frecuentes
¿Qué reformas llevan IVA del 10 %?
Las obras de renovación y reparación de una vivienda cuando el cliente es un particular que la usa para él, una comunidad de propietarios o, desde el 1 de diciembre de 2026, el dueño de un piso alquilado como vivienda habitual; la vivienda se terminó hace al menos dos años, y el coste del material que pones no pasa del 40 % de la base imponible (Ley del IVA, art. 91.Uno.2.10.º).
¿Qué pasa si el material supera el 40 %?
Que no se cumple el requisito de la letra c) y la obra va al 21 %. La ley mira el coste del material que aportas frente a la base imponible de toda la obra (mano de obra más material). Si el cliente compra el material, tú solo facturas mano de obra y el requisito se cumple.
¿Desde cuándo vale el 10 % para pisos de alquiler?
Desde el 1 de diciembre de 2026, para viviendas alquiladas como vivienda habitual, sea quien sea el casero (una persona, una empresa o un fondo). Lo añadió el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que el Congreso convalidó (BOE de 13 de noviembre de 2026).
¿Puedo cobrar en efectivo una reforma con IVA del 10 %?
Desde el 1 de diciembre de 2026, no: el tipo reducido queda condicionado a que te paguen con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en tu cuenta. Si cobras en efectivo, la obra va al 21 %.
¿Y si la casa es nueva o la estoy construyendo?
Si la vivienda se terminó hace menos de dos años, la reparación va al 21 %. La construcción de una vivienda, con contrato directo entre el promotor y el constructor, tiene su propio 10 % en otro apartado (art. 91.Uno.3.1.º), con otros requisitos.
¿Y si cobré un anticipo antes del 1 de diciembre de 2026?
El Real Decreto-ley 29/2026 no trae una regla transitoria para el IVA, así que manda el devengo de la Ley del IVA (art. 75): un anticipo devenga el IVA cuando lo cobras, por lo cobrado, y el resto de la obra cuando se termina y se entrega (si pones material) o cuando se presta el servicio. Lo devengado desde el 1 de diciembre sigue la regla nueva, también la del pago sin efectivo.
Soy subcontratista de una empresa de reformas: ¿facturo al 10 %?
No: tu cliente es la empresa, no el particular, así que no se cumple la letra a). Va al 21 %, salvo que sea construcción o rehabilitación de edificios con contrato del promotor, donde se factura sin IVA por inversión del sujeto pasivo (art. 84.Uno.2.º.f).
¿Qué tengo que poner en la factura?
El tipo (10 %), la base y la cuota como en cualquier factura. La ley no exige una frase concreta, pero conviene describir la obra (qué vivienda y qué trabajo) y guardar cómo te pagaron, porque sin pago bancario no vale el 10 %.